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¿Cuánto puedo pagar de hipoteca? ¿Cuánto debo tener ahorrado?

Para hacer frente al pago de la vivienda que vamos a adquirir, lo habitual es, una parte mediante el dinero ahorrado por el comprador -recursos propios-, y la otra parte, mediante la obtención de un préstamo de una entidad financiera -financiación-, cuya característica más importante es la de conceder dicho préstamo con la garantía de la propia vivienda para la devolución de la cantidad prestada y sus intereses; lo que se le denomina habitualmente, mediante una hipoteca.

Los valores que a continuación se presentan, se deben considerar como de referencia; ninguno de ellos son magnitudes exactas que no son inamovibles. Son valores que nos permiten conocer nuestras posibilidades con respecto al parámetro económico en la toma de decisión de la compra de una vivienda. También hay que tener en cuenta que los conceptos considerados en los gastos de escritura y los impuestos devengados son los que corresponden a la compra de una vivienda de primera transmisión, es decir, de obra nueva.

Financiación

Empecemos por la parte del importe que vamos a financiar. El porcentaje que las entidades financieras habitualmente financian es como máximo del 80% del precio de compra. No vamos a entrar a analizar el porqué del 80% y no otro porcentaje, sino que lo interesante es si la cantidad que nos prestan, la podremos devolver. Para ello tenemos que tener en cuenta que la cuota del préstamo que se paga periódicamente multiplicada por el número de cuotas que vamos a pagar al año no sobrepase el 35% de los ingresos netos anuales de la unidad familiar.

En cuanto al importe de la cuota, depende de tres elementos: del importe del préstamo que nos conceden, del tipo de interés, y del número de años que tendremos que devolver el préstamo. Estos valores son los pactados con la entidad financiera en el momento de la constitución del préstamo. También hay que tener en cuenta que la cuota puede variar durante el tiempo que estemos pagando el préstamo, o bien porque es un tipo de interés variable, es decir, que depende de un tipo de referencia el cual fluctúa en el tiempo (el más habitual es el denominado Euribor), o bien porque, incluso siendo un tipo de interés fijo, se ha pactado con la entidad financiera unas bonificaciones sobre el tipo de interés en función del grado de vinculación del cliente con la entidad, como es la domiciliación de recibos, o el cobro de la nómina en la cuenta, p.ej.

En cuanto al número de cuotas anuales, lo más habitual es una cuota por cada mes; por lo tanto, hay que considerar 12 cuotas.

Por lo que respecta al valor de los ingresos netos anuales, hay que considerar el importe que los miembros que adquieren la vivienda cobran al año, restando los impuestos sobre la renta que se deben pagar, y otros préstamos que se estén liquidando como puede ser otro préstamo hipotecario o los préstamos al consumo (coche, muebles, electrodomésticos,...).

Y respecto al porcentaje a tener en cuenta respecto de los ingresos netos anuales, éste debería variar en función del nivel de ingresos del comprador, de tal manera que cuanto menor sean los ingresos netos anuales, el % de referencia debería también disminuir; y en cambio, si los ingresos netos anuales del comprador se encuentran en los tramos elevados de ingresos, el porcentaje puede llegar a considerarse algo mayor (incluso hasta el 40%).

En definitiva, a la hora de valorar nuestras posibilidades de financiación, en función de lo que ingresamos neto anualmente, podremos saber qué cuota máxima del préstamo deberemos pagar, y por consiguiente, en función de las condiciones económicas del préstamo, sabremos qué importe podemos llegar a solicitar.

Recursos propios

El resto del importe que no es financiado debe ser aportado por el comprador mediante el ahorro que el comprador tenga. Además de la parte del precio de la compra que no se financia, que es del 20% como mínimo, se debe cubrir también el importe correspondiente al IVA que actualmente es del 10% sobre el precio de compra (recordemos que corresponde a la adquisición de una vivienda de nueva construcción), y los gastos de la adquisición y de la constitución del préstamo hipotecario.

En cuanto a los gastos de adquisición, comúnmente llamados gastos de escritura (honorarios del notario, impuesto AJD, inscripción en el Registro de la Propiedad y gastos de gestoría), en el artículo del pasado octubre 2017 se desglosó y se concluyó que el porcentaje que se debía tener en cuenta por ello es del 2% respecto al precio de compra.

Además, en el caso que sobre la vivienda que se adquiere no exista un préstamo hipotecario constituido, o bien, el comprador no haya llegado a un acuerdo con la entidad financiera acreedora del préstamo existente para realizar una subrogación del cliente, hay que considerar un coste adicional de un 2-2,5% respecto del precio de compra para cubrir los gastos de constitución del préstamo hipotecario.

En resumen, si sumamos todos estos conceptos, el porcentaje que debemos cubrir mediante nuestro ahorro es del 34,5% del precio de compra (no se incluye el IVA en el precio de compra).

Hasta aquí se han expuesto los puntos más importantes para tener una idea de qué importe mensual podemos llegar a pagar de un préstamo y con qué cantidad máxima podemos endeudarnos, en función de nuestros ingresos netos, y cuánto debemos disponer de nuestros ahorros. No hemos entrado a analizar las condiciones que hay que tener en cuenta a la hora de valorar un préstamo hipotecario, ni el desglose de los gastos correspondientes a la formalización de la constitución de ese préstamo hipotecario. Estos puntos son suficientemente importantes como para tratarlos en otro artículo aparte.

Publicado por: Ramon Cubero Toset

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